ANÁLISE JURÍDICA DOS SERVIÇOS TERCEIRIZADOS EM CONDOMÍNIO

Uma vez que o condomínio é um local de responsabilidade e de uso de todos os moradores, necessária a periódica manutenção de suas áreas e partes comuns, bem como a contratação de serviços de empresas contratadas para praticarem trabalhos específicos a fim de conservarem o condomínio como um todo, seja através da contratação de um piscineiro, um jardineiro, uma empresa de segurança e portaria, engenheiros e empreiteiros, etc.

Fato é que a obrigatoriedade da contratação destes serviços é responsabilidade concentrada nos poderes do síndico representante do condomínio, ou seja, é obrigação legal do síndico contratar estes serviços para manter e conservar o condomínio (art. 1.348, II, V e IX do Código Civil), sob pena de poder responder inclusive por danos no caso da não contratação destes serviços.

Portanto, como sabemos que trata-se de uma exigência legal a contratação destes serviços, inevitável concluir que todos os condomínios dependem da contratação de terceiros.

Porém, quais são os riscos que o condomínio tem ao contratar uma empresa prestadora de serviços? Os funcionários terceirizados têm relação de emprego com o condomínio? Como prevenir?

Conforme dito, muitos destes serviços terceirizados, essenciais ao condomínio, são de duração longa e periódica, ou seja, exige que o prestador de serviço se diligencie ao condomínio para realizar o trabalho de forma constante e habitual, passando a ser de fato o seu local de trabalho.

No entendimento da legislação trabalhista (CLT), os prestadores de serviços terceirizados em condomínio são considerados empregados “indiretos”, gerando assim, vínculo trabalhista, pois preenchem todos os requisitos legais para a configuração de uma relação de emprego, que são elas: subordinação, habitualidade, onerosidade e pessoalidade.

O fato de a empresa contratada ser uma pessoa jurídica não muda o fato de se tratar de uma vínculo trabalhista, pois o empregado que efetivamente realiza o serviço no condomínio é a pessoa física designada àquele serviço, portanto, cabe a ele a faculdade de reclamar os seus direitos trabalhistas em face da Terceirizadora e do Condomínio.

Ocorre que esta responsabilidade do condomínio em reclamações trabalhistas de terceirizados é subsidiária, ou seja, caso a empresa Terceirizadora não cumpra com as obrigações trabalhistas perante os seus funcionários, poderão estes exigirem o cumprimento do Tomador dos Serviços, que no caso é o Condomínio. É o que diz a própria Súmula 331 do TST e o artigo 5º-A, § 5º, da Lei 6.019/73 “A empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços.”

Isto é, caso um funcionário terceirizado do condomínio deixe de receber regularmente as suas verbas trabalhistas da empresa Terceirizadora, o Condomínio pode responder pelos débitos referente ao período em que este trabalhou em seu favor.

Desta forma, o condomínio não tem pra onde correr. É pacificado o entendimento jurisprudencial de que pode responder de forma subsidiária pelos débitos trabalhistas de funcionário terceirizado.

Portanto, como poderia o condomínio se resguardar, já que é inevitável a possibilidade de responder por funcionário terceirizado?

O primeiro passo para resguardar e amenizar eventuais danos é na elaboração do contrato de prestação de serviços com a empresa terceirizadora. É imprescindível que o condomínio possua o departamento jurídico especializado para analisar e ajustar o contrato a modo de proteger o condomínios de danos maiores em caso de reclamações trabalhistas de funcionários da empresa terceirizadora.

É possível a inserção de cláusula prevendo a possibilidade de rescisão com aplicação de multa em desfavor da empresa em caso de reclamação trabalhista em face do condomínio, o que pode servir como restituição de eventuais danos suportados.

Também é possível inserir cláusula prevendo a obrigatoriedade da empresa terceirizadora em alegar na sua defesa da reclamação trabalhista a sua única responsabilidade perante os débitos e pedindo a extinção da ação em face do condomínio. Há contratos que preveem, ainda, a possibilidade da própria empresa terceirizadora elaborar a defesa do condomínio na ação.

São diversas as possibilidades de cláusulas contratuais para amenizar eventuais danos suportados pelo condomínio, como a restituição de todos os valores em face da empresa e seus sócios que o condomínio despendeu, obrigação da empresa em comprovar mensalmente que vem pagando regularmente seus funcionários, certidões trabalhistas, etc.

O importante e essencial é que o condomínio tenha um departamento jurídico especializado para que, através do caso concreto, analise qual a melhor forma de proteger o condomínio no contrato de prestação de serviços com empresas terceirizadas, a fim de imputar ao máximo a ela a responsabilidade pelos débitos existentes perante os seus funcionários, restituição dos valores suportados, multa contratual e/ou rescisão automática do contrato.

Outro modo importante de evitar a responsabilização subsidiária do condomínio nestas reclamações trabalhistas é a periódica fiscalização documental dos encargos e verbas trabalhistas dos funcionários da empresa contratada. O condomínio que recebe mensalmente da empresa contratada todos os comprovantes e holerites de seus funcionários de forma regular, está devidamente protegido de qualquer responsabilidade, por isso é essencial esta fiscalização de forma contínua, que geralmente é feita pela Administradora.

Portanto, a chave para a solução deste tipo de problema está na hora de assinar o contrato, ou seja, a única forma do condomínio se resguardar e se proteger é através de um serviço jurídico preventivo, que saberá inserir no contrato todas as cláusulas que, apesar de não poder blindar o condomínio, trará diversas possibilidade de ser ressarcido ou isento de responsabilidades subsidiárias.

Ainda a título de prevenção, antes mesmo da própria elaboração do contrato é importante que o condomínio faça uma pesquisa prévia da empresa a ser contratada, verificando além da idoneidade de seus sócios e de ações judiciais em que responde, certidões negativas de débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais.

Sendo assim, conte sempre com o acompanhamento de um(a) advogado(a) em caso de contratação de serviços terceirizados em condomínio, ainda que seja um contrato simples, como o de um piscineiro ou de um jardineiro, pois não prevenção nestes casos pode trazer prejuízos imensuráveis ao seu condomínio, inclusive podendo ser motivo de destituição e responsabilização do síndico representante.